רבות נאמר ועוד יאמר על היתרונות בהשקעה בנדל”ן על פני אפיקים אחרים,
כמו כן, הבנו שהשקעה בנדל”ן היא אחת מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר, הן מבחינת הסיכונים והן מבחינת הסיכוי לרווח.
אך יש כל כך הרבה אופציות השקעה בנדל”ן, איך נדע מהי הכדאית עבורנו מבניהן?
אם כן, הבה נבחן את האופציות העיקריות.
- מגרשים
בשנים האחרונות אנו עדים למספר רב של חברות שמציעות למשקיעים, ׳לראות את הנולד׳, להיכנס להשקעה במגרש, שטרם אושר לבניה, על מנת להיות שם כשמגרש זה ‘יופשר’ ויזמים וחברות נדלן יכנסו לעניין במטרה לבנות עליו, בדרך כלל בניה רוויה, כלומר דירות למגורים.
היתרון בהשקעה מסוג זה, היא כמובן עליית ערך הקרקע במידה ואכן היא תאושר לבניה, שכן קרקע שניתן לבנות עליה, שווה עשרות מונים מקרקע ‘לא מופשרת’.
אולם, ישנם מספר גורמים שצריכים להילקח בחשבון, שניים מהם לפניכם;
א. זמן העסקה – בדרך כלל על מנת שקרקע ‘תהפוך’ מסטטוס ‘חקלאית’ או ‘לא מאושרת לבניה’, לקרקע מאושרת, צריכים לעבור תהליך של אישורים ותוכניות, דבר שלוקח זמן לא קצר, מעבר לעובדה שישנה התעסקות לא מועטה.
ב. אי וודאות – העמימות וחוסר הידיעה לגבי הקרקע, האם תאושר או לא, נמצאת בכל עסקה מסוג זה, מכיוון שאין הבטחה לאף קרקע, גם במיקום האטרקטיבי ביותר והמרכזי ביותר.
אישור לבניה ניתן גם על סמך שיקולים פוליטיים, מדיניים גיאוגרפיים וכו’, מעבר לשיקולים הכלכליים. על כן, עסקה שכזו מתאימה למשקיעים שמעוניינים ב’שגר ושכח’, כלומר ‘לשכוח’ למספר שנים מההשקעה ולקוות שיבוא יום ויודיעו על כך שהקרקע הופשרה.
בהחלט השקעה פחות מתאימה למי שמחפש עסקה מהירה יותר.
משקיעים שבוחרים להשקיע במגרש או בקרקע, אלו אנשים אשר מחפשים ליהנות מעליית מחירים, שנובעת גם מעליית הערך, חשוב להביא את השיקולים הנ”ל בחשבון, כמו גם שיקולים של עליית ריבית (אשר מורידים את הכדאיות על רכישה שכזו), ואת כל שאר המשתנים בתהליך זה.
- 2. קבוצות רכישה
מחירי הדיור בארץ הביאו לכך שאנשים רבים מנסים לחסוך בעלויות בניה, ולפני מספר שנים החלה תופעה הידועה בשם ‘קבוצת רכישה’.
אותה קבוצה, מוקמת בכוונה לחסוך בעלויות שונות בהליך הבניה ועל ידי כך לרכוש דירות במחיר זול ממחיר השוק.
למימוש יתרונות אלו מתאחדים חברי הקבוצה שלא בתור תאגיד ובכך מבקשים לחסוך בעלויות מס, עלויות ייזום, מנהלה שיווק וכן הלאה.
אולם, לאחר שבשנים האחרונות התופעה גדלה וקבוצות רכישה קמו כ’פטריות אחרי הגשם’ מתגלים כל הכשלים הרבים שטומן בחובו הפרויקט הנ”ל.
נמנה מספר מהם לפניכם:
- כאמור, ישנם לא מעט ‘שרלטנים’ בתחום, אשר מחפשים לעשות כסף על גבם של אחרים, מבלי שיש להם הבנה מספקת, וניסיון בייזום וניהול. קרדינלי במקרה זה, לתת את ‘מפתח’ הניהול והאחריות לכאלו שמכירים את התחום ובעלי ניסיון. בכדי לצלוח את המשימה המורכבת בהצלחה.
- בהמשך לסעיף הקודם, המסביר את חשיבות הניסיון בתחום; בחירת בעלי מקצוע היא קריטית בתחום הנדל”ן. גם לעניין טיב העבודה, וכמובן לעלויות. ללא הניסיון והקשרים המתאימים, בחירת קבלני משנה לא מתאימים ויקרים יכולה לחרב פרויקט שלם ולפגוע בכדאיותו.
- חוסר וודאות – בתחילת כל פרויקט מסוג זה, מארגני קבוצת הרכישה, מבטיחים ‘הרים וגבעות’ מחירי רצפה ואכלוס מהיר. עם זאת בשלב כל כך מוקדם של הפרויקט לא ניתן לחזות מה עתיד להיות. הן בנוגע לפרויקט עצמו, קרי חוזה עם קבלן ביצוע, תפקוד של קבלני משנה ויעילותם (מה שמוביל לסיום פרויקט מהיר או איטי יותר) והן לגבי שינויים מאקרו כלכליים, שינוי בשערי ריבית, שער הדולר וכן הלאה (שינויים שמשפיעים על המחיר הסופי) . על כן, כל אלמנט האי וודאות משפיע על כדאיות הפרויקט, יש לבחון לעומק האם אתם ערוכים לכך? לשינויים במועד הסופי ובמחיר הסופי, והאם שינויי כזה או אחר בפרמטרים השונים עדיין משאיר את הפרויקט ככדאי?
- השקעה מניבה
עסקאות אלו קוסמות להרבה מאוד ישראלים, מכיוון שהן מקנות למשקיע תזרים מזומנים על בסיס חודשי ללא יגיעה אישית, קרי הכנסה פסיבית מהנכס.
כאשר ישנו שוכר קבוע ורציף בנכס אשר עומד בתשלומים ללא פיגורים, כמו כן כשאין תקלות מהותיות בנכס שמאלצות הוצאות נוספות, עסקה זו מהווה מעין הכנסה נוספת.
עניין הזמן מאוד מהותי בהשקעה מסוג זה. שכן, אנו חשופים לתנאים מאקרו כלכליים המשפעים על שני פרמטרים;
- התקבולים הצפויים מהשכרת הנכס, אשר להם השפעה ישירה על מחיר הנכס במידה ונרצה לממשו. מכאן, שהשקעה שכזו מתאימה בעיקר למשקעים לטווח ארוך. ,לרוב, בנדל”ן מניב התשואה הינה חד ספרתית כ 6-7% בממוצע. יש לקחת בחשבון את חובת מס הרכישה שעומד כיום על 6%, כך שבשנה הראשונה קיימת האפשרות שלא נצא נשכרים כלל.
- התשואה השוטפת המקסימלית נשענת על כך שהנכס מושכר באופן רציף כל הזמן, בדרך כלל הנחה זו מוטעית. ואינה לוקחת בחשבון את פרק הזמן עד למציאת השוכר, ובזמן זה עלויות נלוות כגון ארנונה, חשמל וכו, שעל בעל הנכס לשלמן.
כלומר, נדל”ן מניב הינה אופצייה טובה למי שיש לו האפשרות לא להיות נזיל (קרי, לא זקוק לכסף המושקע לפרק זמן ארוך). וכל עוד הנכס מושכר מרגע החזקה בו ובאופן רציף לאורך זמן.
אחרת כדאיות עסקה שכזו יכולה לרדת באופן מהותי, ולגרור הוצאות לא מתוכננות וללא אפשרות למנף את הכסף המושקע בנכס.
- עסקאות אקזיט
עסקת אקזיט בנדל”ן הינה עסקה בה נרכש נכס נדלנ”י לצורך מכירה מיידית ברווח (בטווח של חודש עד כ 18 חודשים).
זאת בשונה מעסקה של ‘נכס מניב’ קרי השכרה לטווח ארוך.
עסקאות כאלו מאופיינות ברווח מהיר וגבוה יחסית, והמינוח מגיע מעולם העסקים וחברות ה”הזנק” ונקרא גם “סיבוב מהיר” “flip”.
ישנן מספר דרכים לעשות עסקת אקזיט, רובן מתמקדות בלייצר עליית ערך של הנכס.
במידה ותרצו להיכנס לעסקה שכזו, תוודאו שעליית הערך לא נובעת מעליית מחירים בשוק, שכן מי שמומחה בעסקאות אקזיט, יודע לעשות זאת גם בשוק עולה וגם בשוק יורד.
ניתן להשביח את הנכס, ואף לנצל זכויות בנייה קיימות – אלו כאמור תלויים ביכולתו של היזם ובידע שלו.
דבר נוסף, האקזיט המוצלח ביותר הוא כזה שהרווח קיים כבר ביום רכישת הנכס, כלומר ביום העסקה של קניית הנדל”ן, ערך הנכס מצוי בחסר ומתחת למחיר השוק, כך שכבר ישנו רווח גלום בעסקה.
על מנת להגיע לעסקאות הייחודיות הללו, רצוי לפנות למי שיש בידו הניסיון והקשרים המתאימים, על מנת א. לזהות נכס שמחירו נמוך מערכו האמיתי. ב. שיודע כיצד ניתן למקסם את ערכו מעבר לערך הנוכחי
וג. יידע למנף ולמכור אותו במחיר הגבוה ביותר , על מנת להביא לרווח המקסימלי ובזמן הקצר ביותר לתשואה המרבית.
רוצה לדעת מהי ההשקעה המתאימה לך ביותר?
רוצה לדעת איך להיות חלק מהשקעה רווחית ואטרקטיבית?
Exito כניסה לעולם של אקזיטים שלא הכרת